Cập nhật bảng giá đất hàng năm tác động ra sao đến nhà đầu tư và chủ đầu tư?
Thị trường bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng không chỉ đối với nền kinh tế mà còn với từng chủ thể tham gia vào thị trường, tiêu biểu nhất là nhà đầu tư và chủ đầu tư. Một trong những yếu tố then chốt tác động mạnh mẽ đến quyền lợi của hai nhóm đối tượng này chính là biến động của giá đất.
Giá đất ngoài việc phản ánh giá trị sử dụng còn là thước đo về tiềm năng sinh lời, cơ cấu vốn tài sản cũng như khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Đặc biệt, trong bối cảnh hàng loạt quy định pháp lý mới được ban hành, nổi bật nhất là Luật Đất đai 2024, các thay đổi về khung pháp lý liên quan đến cập nhật bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm thay vì 5 năm/lần như trước đây tạo ra những chuyển động mạnh về chính sách quản lý, đầu tư, phát triển dự án cũng như đảm bảo công bằng trong các hoạt động kinh tế liên quan đến đất đai.
Quy định về chu kỳ cập nhật giá đất
Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất chính thức bắt đầu công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định đối với từng địa phương. Đáng chú ý, kể từ thời điểm chính thức này, bảng giá đất sẽ được cập nhật, sửa đổi hoặc bổ sung hàng năm nhằm bảo đảm sát thực tiễn thị trường, đồng bộ dữ liệu giá đất với hoạt động giao dịch thực tại từng khu vực, từng thửa đất và từng vị trí cụ thể. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất ngay trong năm đó nhằm phản ánh nhanh nhất những biến động thực tế của thị trường.
Chủ trương cập nhật bảng giá đất hàng năm hướng đến sự minh bạch, nhất quán, công bằng giữa các bên liên quan khi cần xác định nghĩa vụ tài chính, dòng tiền đầu tư, giá trị bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng như giảm thiểu chênh lệch giữa giá giao dịch thực tế với giá ghi nhận của cơ quan quản lý Nhà nước.
Tác động của biến động giá đất đối với nhà đầu tư
Nhà đầu tư trên thị trường bất động sản đa phần là những chủ thể trực tiếp hoặc gián tiếp bỏ vốn để mua bán, chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm sinh lợi nhuận thông qua chênh lệch giá trị đất đai hoặc giá trị thương phẩm dự án phát triển trên đất.
Khi chế định cập nhật bảng giá đất được rút ngắn xuống hàng năm thay vì 5 năm/lần như trước, rủi ro pháp lý liên quan đến tính minh bạch, hợp lý về giá trị đất đã giảm đi đáng kể, bởi giá đất công bố của nhà nước thường xuyên sát giá thực tế.
Nhà đầu tư có thể chủ động hơn trong lập kế hoạch tài chính, tính toán mức chi phí dự kiến khi tham gia thị trường. Giá đất được cập nhật liên tục giúp quy trình định giá minh bạch, loại bỏ vị thế độc quyền trong xác lập giá; đồng thời tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức vay vốn ngân hàng khi giá trị tài sản bảo đảm được xác định sát giá thị trường, giảm thiểu rủi ro bị áp giá thấp hơn thực tế.
Tuy nhiên, trường hợp thị trường rơi vào giai đoạn sốt hoặc đóng băng, bảng giá đất cập nhật sát thực tế có thể khiến lượng giao dịch giảm mạnh, thanh khoản kém do người mua, người bán đều chần chừ chờ đợi chu kỳ giá mới; các chủ thể thiếu dự phòng dòng tiền dễ đối diện thua lỗ, chịu áp lực thanh toán nợ xấu, giảm khả năng cạnh tranh dài hạn.
Tác động đối với chủ đầu tư dự án bất động sản
Chủ đầu tư là chủ thể tổ chức phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp, dự án hợp tác công tư trên nền tảng quyền sử dụng đất hợp pháp.
Tác động của biến động giá đất có thể ảnh hưởng tới mọi giai đoạn của chu trình phát triển dự án: từ khâu nghiên cứu, lập dự án, thu gom đất, giải phóng mặt bằng, thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất – đầu tư xây dựng cho đến khai thác thương mại, chuyển nhượng từng phần hoặc toàn bộ dự án.
Điểm tích cực dễ nhận thấy nhất khi cập nhật bảng giá đất hàng năm là chủ đầu tư luôn có được dữ liệu đầu vào minh bạch cho lập dự toán tổng mức đầu tư. Bảng giá mới giúp chủ đầu tư hạn chế tình trạng bù trừ lỗ lã do ký hợp đồng nhượng lại, đền bù giải phóng mặt bằng vượt mức giá công bố, đồng thời thuận lợi hơn trong huy động vốn, thế chấp ngân hàng.
Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng phải đối mặt với hàng loạt thách thức, trong đó chi phí đầu vào tăng nhanh vào các thời kỳ thị trường “sốt đất”, nhất là tại khu vực trọng điểm hoặc điều chỉnh quy hoạch mở rộng đô thị. Điều này cũng tác động đến cấu trúc sản phẩm mà chủ đầu tư lựa chọn phát triển. Khi bảng giá sát thực tế, chủ đầu tư buộc phải linh hoạt hơn khi tổ chức kế hoạch đầu tư ưu tiên các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý, tránh đặt toàn bộ nguồn lực vào sản phẩm cao cấp hoặc loại hình bất động sản mang tính đầu cơ cao. Ngược lại, với các chủ đầu tư giàu tiềm lực, sở hữu quỹ đất sạch từ trước, biến động bảng giá đất lại là cơ hội thúc đẩy giá trị tài sản, tăng lợi ích khi tái cấu trúc lại tài sản, chuyển nhượng một phần dự án hoặc làm cơ sở nâng cao hạn mức vay vốn khi tài sản thế chấp được “định giá lại” theo bảng giá mới.
Thách thức từ triển khai quy định mới và giải pháp đề xuất
Việc cập nhật bảng giá đất thường xuyên giúp minh bạch hóa thị trường, giảm thiểu chênh lệch giá giữa khu vực công bố và khu vực giao dịch thực tế.
Phần lớn dự án có bảng giá đất áp sát thị trường đều rút ngắn tiến độ giải phóng mặt bằng nhờ mức bồi thường hợp lý, đồng thuận xã hội tăng lên đáng kể, từ đó hỗ trợ đưa dự án vào khai thác nhanh hơn. Tuy nhiên, tỷ trọng các dự án đội vốn, dừng triển khai hoặc chuyển hướng đầu tư cũng tăng lên ở những vùng có bảng giá đất mới tăng mạnh đột biến so với thực tế 5 năm liền trước, gây áp lực lớn cho cả chủ đầu tư lẫn người mua cuối cùng.
Ngoài ra, minh bạch về bảng giá đất cũng là động lực để các giao dịch chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, xác lập hợp đồng thế chấp… thuận lợi hơn, giảm bớt khiếu nại, tranh chấp kéo dài do khác biệt giá trị ghi trên hợp đồng với giá thị trường hoặc với giá công bố của Nhà nước. Ngược lại, thách thức đặt ra cho quản lý Nhà nước là áp lực thu thập dữ liệu, thẩm định giá hàng năm tại tất cả địa phương không nhỏ, dễ dẫn đến quá tải, phát sinh chậm trễ hoặc chênh lệch dữ liệu nếu không số hóa, cập nhật triệt để và áp dụng công nghệ vào quản lý đất đai.
Để khắc phục tình trạng nêu trên, cần tiếp tục minh bạch hóa dữ liệu giao dịch đất đai, tổ chức xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất đồng bộ, chủ động ứng dụng công nghệ phân tích dữ liệu vào quá trình thẩm định. Bên cạnh đó, các địa phương nên chủ động tổ chức tham vấn cộng đồng, lấy ý kiến người dân, doanh nghiệp để bảng giá đất sát thực tế, phù hợp đặc thù từng vùng, khu vực.
Nhà đầu tư, chủ đầu tư cần chuyển hướng cơ cấu nguồn vốn, dùng hiệu quả đòn bẩy tài chính, chủ động phân tích rủi ro của các chu kỳ điều chỉnh bảng giá đất nhằm tránh áp lực dòng tiền khi có biến động lớn, đồng thời chọn lựa chiến lược đầu tư phù hợp với từng giai đoạn thị trường.
Biến động giá đất, đặc biệt khi chuyển từ hình thức 5 năm/lần sang cập nhật thường niên hoặc điều chỉnh đột xuất theo Luật Đất đai 2024, đã và đang tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ về quyền lợi giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư. Nếu thực hiện đồng bộ, minh bạch, đây là cơ hội lớn giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, phân bổ lợi ích công bằng, loại bỏ các hình thức đầu cơ, thao túng, thúc đẩy đầu tư thực chất cũng như bảo vệ hợp lý hóa quyền lợi nhà đầu tư, chủ đầu tư đúng định hướng pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, quá trình triển khai còn nhiều thách thức về kỹ thuật, nguồn lực số hóa, tổ chức quản lý cần được tiếp tục hoàn thiện, tăng cường năng lực phối hợp giữa các bên để phát huy tối đa hiệu quả mà quy định pháp luật mới mang lại.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
